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小區(qu)里頻繁穿梭的看房者(zhe)、銀行里絡繹(yi)而來(lai)的房貸咨詢者(zhe)、明(ming)里暗里號稱(cheng)要漲價(jia)的地產商……究竟(jing)此輪房產新政(zheng)會如何影響樓市走勢？未來(lai)房價(jia)又會何去何從？限購令會否全面松(song)綁(bang)？

調控(kong)中蘊含改革之(zhi)意

北京市西城(cheng)區(qu)鏈家地產的小(xiao)何(he)近日忙著帶客人到(dao)所(suo)在小(xiao)區(qu)看房(fang)(fang)。據了(le)解，房(fang)(fang)貸(dai)新政出爐后，明顯帶動了(le)各地看房(fang)(fang)、購(gou)房(fang)(fang)熱情(qing)。

住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和(he)城鄉建(jian)設(she)部政(zheng)(zheng)(zheng)策研(yan)究中心主任秦虹(hong)(hong)認為(wei)(wei)，不(bu)能(neng)將房(fang)(fang)貸新政(zheng)(zheng)(zheng)簡單(dan)地(di)理解(jie)為(wei)(wei)“救市(shi)”，而是一次重要(yao)的(de)(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策優化，并表達(da)出(chu)推進(jin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)金(jin)融改革的(de)(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策信號。“首(shou)先，央(yang)行文(wen)件(jian)(jian)強化了(le)對(dui)(dui)保(bao)障性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)建(jian)設(she)提供(gong)金(jin)融支持的(de)(de)(de)(de)規定，這對(dui)(dui)解(jie)決保(bao)障房(fang)(fang)建(jian)設(she)的(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)難題(ti)將發揮重要(yao)作用，使各(ge)級政(zheng)(zheng)(zheng)府的(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)保(bao)障責任有條件(jian)(jian)進(jin)一步(bu)落(luo)實。其次，文(wen)件(jian)(jian)根據(ju)當前(qian)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場情況(kuang)進(jin)行了(le)實事(shi)求是的(de)(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策調整。包括對(dui)(dui)首(shou)次購(gou)房(fang)(fang)家庭(ting)貸款(kuan)利率優惠(hui)0.7倍，這將大幅減輕首(shou)次購(gou)房(fang)(fang)家庭(ting)的(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)壓力；對(dui)(dui)首(shou)次購(gou)房(fang)(fang)家庭(ting)貸款(kuan)首(shou)付最(zui)低比例為(wei)(wei)30%，將有效防范住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)信貸的(de)(de)(de)(de)違約風險(xian)。此外，對(dui)(dui)擁有1套住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)并已(yi)結(jie)清相(xiang)應購(gou)房(fang)(fang)貸款(kuan)的(de)(de)(de)(de)家庭(ting)執行首(shou)套房(fang)(fang)貸款(kuan)政(zheng)(zheng)(zheng)策，也體(ti)現了(le)對(dui)(dui)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)改善的(de)(de)(de)(de)支持。”秦虹(hong)(hong)認為(wei)(wei)，當前(qian)我國住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)絕對(dui)(dui)短缺已(yi)不(bu)存(cun)在，改善性(xing)需(xu)求處于上升期，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)金(jin)融對(dui)(dui)改善性(xing)居住(zhu)(zhu)提供(gong)支持，正是政(zheng)(zheng)(zheng)府惠(hui)及(ji)民(min)生的(de)(de)(de)(de)體(ti)現。

中(zhong)(zhong)國房(fang)地(di)產(chan)(chan)及住宅研究會副會長顧云昌認為(wei)，與(yu)以(yi)往的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)調(diao)(diao)控(kong)不同(tong)，此次房(fang)貸新政(zheng)(zheng)彰顯出(chu)調(diao)(diao)控(kong)思路的(de)(de)(de)三大(da)變化：“以(yi)往調(diao)(diao)控(kong)如(ru)"限(xian)購""限(xian)貸"多依(yi)靠(kao)行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)手(shou)段，執行(xing)(xing)過(guo)(guo)程(cheng)中(zhong)(zhong)難免(mian)"一(yi)刀切(qie)"，而(er)新政(zheng)(zheng)通過(guo)(guo)金融手(shou)段進行(xing)(xing)引導，更加(jia)注重發(fa)揮市場(chang)機制(zhi)的(de)(de)(de)作用(yong)，依(yi)靠(kao)市場(chang)配置(zhi)資源；過(guo)(guo)去的(de)(de)(de)調(diao)(diao)控(kong)多數為(wei)自(zi)上(shang)而(er)下，而(er)新政(zheng)(zheng)則(ze)是自(zi)下而(er)上(shang)，先是各地(di)房(fang)地(di)產(chan)(chan)政(zheng)(zheng)策微(wei)調(diao)(diao)不斷，而(er)后中(zhong)(zhong)央再出(chu)統(tong)一(yi)政(zheng)(zheng)策，體(ti)現了從(cong)實(shi)際出(chu)發(fa)的(de)(de)(de)原則(ze)。過(guo)(guo)去是為(wei)了調(diao)(diao)控(kong)而(er)調(diao)(diao)控(kong)，新政(zheng)(zheng)則(ze)將推進改革融入(ru)調(diao)(diao)控(kong)之(zhi)中(zhong)(zhong)，比(bi)如(ru)新政(zheng)(zheng)提(ti)到(dao)要擴大(da)市場(chang)化融資渠道，支(zhi)持符合(he)條件(jian)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業(ye)在(zai)銀行(xing)(xing)間(jian)債券(quan)市場(chang)發(fa)行(xing)(xing)債務融資工具(ju)，積極穩(wen)妥開展房(fang)地(di)產(chan)(chan)投資信(xin)托基金試點等，都是支(zhi)持房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業(ye)合(he)理(li)融資需求的(de)(de)(de)改革新舉(ju)措。”

金融杠桿影響樓市(shi)

在(zai)十(shi)幾(ji)年的樓市(shi)發展過程中，信(xin)貸一直是業(ye)界內(nei)外(wai)判斷市(shi)場(chang)的重要指標和(he)關鍵信(xin)號。金融(rong)杠桿對樓市(shi)的影(ying)響巨大，其支持力(li)度在(zai)相當大程度上決定了房地產市(shi)場(chang)的走勢。

秦虹(hong)指出(chu)，今年以來，一直是商業(ye)銀行優(you)質貸款(kuan)的(de)(de)個貸卻出(chu)現利(li)率上升(sheng)和(he)貸款(kuan)額度(du)下降的(de)(de)情況，出(chu)于經濟利(li)益的(de)(de)原因，商業(ye)銀行放貸意(yi)愿下降，在(zai)一定程度(du)上影響了住房市(shi)(shi)場的(de)(de)銷售(shou)。她(ta)認為，新政將促進住房購買力的(de)(de)釋放，寬松的(de)(de)信貸環境有(you)利(li)于房地產市(shi)(shi)場的(de)(de)活躍。

顧云昌(chang)分析，金融對(dui)房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)影響的(de)(de)一個重要指標是貸(dai)(dai)款(kuan)量。數據顯示(shi)，2013年(nian)個人(ren)房(fang)貸(dai)(dai)余(yu)額同比(bi)增長21%，而(er)今年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)個人(ren)房(fang)貸(dai)(dai)則同比(bi)少增239億元。而(er)新政(zheng)(zheng)會極大地(di)(di)釋(shi)放信貸(dai)(dai)量。“對(dui)首付比(bi)例的(de)(de)明確和貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)的(de)(de)優惠，也意味著政(zheng)(zheng)策(ce)恢復到(dao)"兩限"之前的(de)(de)正常狀態(tai)，給買房(fang)者帶來利好，有利于(yu)提升房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)交易量。”顧云昌(chang)表示(shi)。

中原地產首席分析師張大偉告(gao)訴記者，“信貸政策(ce)的全面(mian)松綁對市場傳遞出強烈(lie)的提振信號。新政將釋放大量需(xu)求，預計將增加30%的可購(gou)房人群，而這(zhe)部(bu)分人恰好是之前被政策(ce)抑制的意愿購(gou)房人群。”

值得注(zhu)意(yi)的是，之前(qian)(qian)很多地(di)(di)方已陸續(xu)解禁了(le)限購令。限購政策是在(zai)過(guo)去房地(di)(di)產市(shi)場(chang)上投機投資者(zhe)較多影響(xiang)了(le)自住需求(qiu)實現的條件下出(chu)臺的。秦虹認為(wei)，目(mu)前(qian)(qian)整(zheng)(zheng)個住房供求(qiu)關(guan)系已從2011年前(qian)(qian)的整(zheng)(zheng)體偏緊(jin)、部(bu)分(fen)過(guo)緊(jin)，轉變到目(mu)前(qian)(qian)的整(zheng)(zheng)體偏松、部(bu)分(fen)過(guo)剩，投機投資者(zhe)也大(da)為(wei)減少。所以，各地(di)(di)對限購政策進行了(le)調整(zheng)(zheng)，也符(fu)合分(fen)城施(shi)策、分(fen)類調控的政策要求(qiu)。她表示，市(shi)場(chang)分(fen)化已是今后我(wo)國房地(di)(di)產市(shi)場(chang)的最突(tu)出(chu)特點，“取消(xiao)限購后市(shi)場(chang)會出(chu)現什(shen)么變化，主要取決于(yu)當地(di)(di)市(shi)場(chang)的供求(qiu)關(guan)系。

或將迎來新一輪行業(ye)整(zheng)合

告別了多年(nian)的(de)(de)(de)(de)漲跌(die)糾葛(ge)，房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)正迎來全(quan)行業(ye)(ye)整(zheng)(zheng)合(he)洗牌(pai)的(de)(de)(de)(de)調(diao)整(zheng)(zheng)期。秦虹判(pan)斷，未來的(de)(de)(de)(de)房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)將(jiang)會(hui)(hui)呈現(xian)五個顯(xian)著(zhu)特(te)點(dian)：一是(shi)市(shi)(shi)場(chang)(chang)整(zheng)(zheng)體增(zeng)速下降，分(fen)(fen)化(hua)(hua)(hua)(hua)格局(ju)漸成趨勢。“這個分(fen)(fen)化(hua)(hua)(hua)(hua)不僅是(shi)一二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)與三(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)之間的(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)化(hua)(hua)(hua)(hua)，二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)、三(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)本身也呈現(xian)分(fen)(fen)化(hua)(hua)(hua)(hua)格局(ju)。”二是(shi)新房(fang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)達到高(gao)點(dian)，市(shi)(shi)場(chang)(chang)競(jing)爭(zheng)(zheng)不斷加劇。2013年(nian)全(quan)年(nian)銷售商品(pin)(pin)房(fang)面積達到13億(yi)平(ping)(ping)方米，再創歷史新高(gao)。根據目前的(de)(de)(de)(de)需(xu)求，今后的(de)(de)(de)(de)房(fang)產市(shi)(shi)場(chang)(chang)銷售規模將(jiang)在一個平(ping)(ping)臺上(shang)(shang)波動(dong)，對新房(fang)的(de)(de)(de)(de)需(xu)求有(you)可能降低。三(san)是(shi)市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)結構性(xing)機(ji)會(hui)(hui)顯(xian)現(xian)。隨著(zhu)競(jing)爭(zheng)(zheng)加劇，專業(ye)(ye)化(hua)(hua)(hua)(hua)能力強的(de)(de)(de)(de)企業(ye)(ye)、性(xing)價比(bi)高(gao)的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目、個性(xing)化(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)產品(pin)(pin)將(jiang)有(you)更大的(de)(de)(de)(de)機(ji)會(hui)(hui)。四是(shi)傳(chuan)統住宅市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)變弱，非傳(chuan)統住宅市(shi)(shi)場(chang)(chang)空間增(zeng)大，商務辦公、文化(hua)(hua)(hua)(hua)旅游、休(xiu)閑度假、養老養生等需(xu)求上(shang)(shang)升。五是(shi)市(shi)(shi)場(chang)(chang)集中度提高(gao)，企業(ye)(ye)優(you)勝劣汰不可避免，房(fang)地產業(ye)(ye)將(jiang)在調(diao)整(zheng)(zheng)整(zheng)(zheng)合(he)中提高(gao)發展(zhan)水平(ping)(ping)和質量。

過去(qu)的(de)半(ban)年(nian)里，國內房(fang)價(jia)(jia)環比持續下降。對(dui)于未來(lai)的(de)房(fang)價(jia)(jia)走勢(shi)，顧(gu)云(yun)昌認為隨著樓(lou)市交易量的(de)逐漸回升(sheng)，未來(lai)房(fang)價(jia)(jia)也可能(neng)出現止跌回升(sheng)。他(ta)判(pan)斷今年(nian)后幾個月以至(zhi)明年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)房(fang)價(jia)(jia)都會維持在一個相對(dui)平穩的(de)水平上(shang)。

促進房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)健(jian)康(kang)發展(zhan)將是(shi)(shi)個(ge)長(chang)(chang)期任務。秦虹認(ren)(ren)為，關鍵要(yao)做到五(wu)個(ge)堅(jian)(jian)(jian)持(chi)，一是(shi)(shi)堅(jian)(jian)(jian)持(chi)抑制(zhi)(zhi)投機性(xing)需(xu)(xu)求，以民(min)生為先發展(zhan)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)市(shi)場(chang)。二是(shi)(shi)堅(jian)(jian)(jian)持(chi)守住(zhu)(zhu)(zhu)不擴大杠(gang)桿的(de)(de)(de)底線并建(jian)立(li)政策(ce)性(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)金融(rong)支(zhi)持(chi)機制(zhi)(zhi)。她認(ren)(ren)為，目(mu)前我(wo)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)相(xiang)(xiang)對處于安全(quan)(quan)區間內，最重要(yao)的(de)(de)(de)判斷依據(ju)是(shi)(shi)我(wo)國(guo)有(you)(you)全(quan)(quan)世界最高(gao)的(de)(de)(de)購房(fang)首付比例，居民(min)家庭的(de)(de)(de)負債率較低，這樣即(ji)使房(fang)價(jia)向(xiang)下(xia)調整，對金融(rong)產(chan)生的(de)(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)也是(shi)(shi)有(you)(you)限(xian)的(de)(de)(de)，系(xi)統性(xing)風(feng)險(xian)(xian)容易控制(zhi)(zhi)，“我(wo)國(guo)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)供(gong)應(ying)量大，其目(mu)的(de)(de)(de)還是(shi)(shi)要(yao)滿足需(xu)(xu)求。未來20年我(wo)國(guo)每年還將有(you)(you)上千萬人的(de)(de)(de)新增住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)需(xu)(xu)求，要(yao)抓緊研(yan)究穩定的(de)(de)(de)政策(ce)性(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)金融(rong)支(zhi)持(chi)政策(ce)”。三是(shi)(shi)堅(jian)(jian)(jian)持(chi)保證低收入者的(de)(de)(de)基本住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)需(xu)(xu)求。四(si)是(shi)(shi)堅(jian)(jian)(jian)持(chi)有(you)(you)序提高(gao)城鎮化(hua)質量。五(wu)是(shi)(shi)堅(jian)(jian)(jian)持(chi)推進有(you)(you)利于形成長(chang)(chang)效機制(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)改革(ge)，“從長(chang)(chang)遠看(kan)，要(yao)實現(xian)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)健(jian)康(kang)穩定發展(zhan)，必須切實推進土(tu)地(di)制(zhi)(zhi)度、財稅體制(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)改革(ge)，以及與房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)運行(xing)相(xiang)(xiang)配套的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)稅制(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)改革(ge)。”