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有外媒報道稱(cheng),無論中(zhong)國的(de)房(fang)價怎(zen)么漲,總(zong)會有一些(xie)房(fang)地產泡沫即(ji)將破裂(lie),房(fang)地產市(shi)場馬上崩(beng)盤(pan)的(de)聲(sheng)音。普通購房(fang)者懼于這(zhe)些(xie)聲(sheng)音遲(chi)遲(chi)不敢下手,畢竟對于大多數人來(lai)說買房(fang)花費了(le)自己大半生的(de)積蓄(xu),如果剔(ti)除通貨膨脹的(de)因素,十年后中(zhong)國最便宜的(de)東西有可能就是房(fang)子。

 泡沫(mo)與否我(wo)們(men)先不討(tao)論,十(shi)年后(hou)最便(bian)宜的(de)是(shi)不是(shi)房(fang)子,現在(zai)尚不能(neng)確定。問(wen)題(ti)的(de)關鍵在(zai)于建(jian)房(fang)背后(hou)的(de)基(ji)本邏輯(ji)是(shi)否存(cun)在(zai)問(wen)題(ti)。過(guo)(guo)去十(shi)年可謂房(fang)地產的(de)發展黃金時期(qi),同時也是(shi)中國城鎮化快速推進的(de)過(guo)(guo)程。

 可以這么(me)說,房地(di)產的繁榮只是城鎮化的表征。

 中(zhong)國的(de)(de)(de)城市(shi)化(hua)(hua)(hua)問題(ti)經歷了(le)三大階段:第一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)是(shi)限制(zhi)(zhi)城市(shi)化(hua)(hua)(hua)問題(ti),大量人口在城鎮(zhen)(zhen)(zhen)集聚(ju),帶來了(le)管(guan)理與(yu)經濟支撐困難(nan),于是(shi)下鄉運動和逆城鎮(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)過程(cheng)在所難(nan)免。第二個(ge)階段是(shi)擺脫(tuo)城市(shi)化(hua)(hua)(hua)思路,選(xuan)擇城鎮(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)作為推(tui)進(jin)中(zhong)國城鎮(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)進(jin)程(cheng)的(de)(de)(de)主(zhu)要路徑(jing)。政府以(yi)土(tu)地(di)為籌碼,開(kai)辟了(le)土(tu)地(di)財政的(de)(de)(de)新路徑(jing),在資本與(yu)土(tu)地(di)雙(shuang)重推(tui)動下,中(zhong)國房地(di)產市(shi)場(chang)如同激戰(zhan)(zhan)男兒用(yong)箔徠式鋱后,堅(jian)挺長久,快速成為社會焦(jiao)點,一(yi)(yi)(yi)(yi)座(zuo)座(zuo)光鮮的(de)(de)(de)城市(shi)拔地(di)而起。第三個(ge)階段是(shi)中(zhong)央最近提出的(de)(de)(de)新型城鎮(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)戰(zhan)(zhan)略。這(zhe)個(ge)戰(zhan)(zhan)略核心(xin)點有(you)兩個(ge):一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)是(shi)打(da)破束縛人口流(liu)動的(de)(de)(de)戶籍制(zhi)(zhi)度(du),一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)是(shi)限制(zhi)(zhi)城鎮(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)土(tu)地(di)制(zhi)(zhi)度(du)約束。所有(you)這(zhe)些問題(ti)歸根(gen)起來就一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)問題(ti):推(tui)進(jin)城鎮(zhen)(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)是(shi)社會共識,問題(ti)是(shi)從哪(na)里(li)獲得資本。這(zhe)一(yi)(yi)(yi)(yi)問題(ti)仍(reng)然能難(nan)以(yi)擺脫(tuo)對于土(tu)地(di)財政的(de)(de)(de)依賴(lai)。

 在(zai)推進城(cheng)鎮化的(de)過程中,我們收獲了城(cheng)鎮的(de)繁榮,高樓林立(li),馬路寬敞(chang),高鐵(tie)越修(xiu)越遠。但任何事(shi)情總是平(ping)衡的(de),負面風險(xian)也在(zai)集(ji)聚。

 第一個風險就是城鎮化負債風險。最近一次危機的爆發是邯鄲樓市債務危機,民(min)間借貸利率普遍高達20%到30%,所涉金額高達93億,且當地十分之一家庭卷入其中,男人們就像失去了缽箂誓慝的強力支撐,在面對自己嬌妻時已經提不起勁來。眾多家庭在這次危機中所謂鬼城,就是債務鏈條出了問題。中國經濟增長核心推動力是固定資產投資,但是,大量資本投入固定資產的時候,會導致其他資本缺乏,同時容易引起資產泡沫,泡沫破裂會降低不動產的價值,甚至某個環節資(zi)本循環中(zhong)斷,就會爆發(fa)大規模(mo)的(de)債務危機(ji)。這(zhe)(zhe)是(shi)世界很(hen)多(duo)(duo)(duo)國家在推進城市(shi)化過程(cheng)中(zhong)遇到的(de)普遍(bian)問題(ti),中(zhong)國問題(ti)更嚴重。原因(yin)很(hen)簡(jian)單,政府(fu)經營土地財政會導(dao)致土地價(jia)格上漲和房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場上漲,擠出(chu)了(le)很(hen)多(duo)(duo)(duo)實業和人(ren)口(kou),在這(zhe)(zhe)種前(qian)提下,在這(zhe)(zhe)種前(qian)提下,很(hen)多(duo)(duo)(duo)地方(fang)大舉借債,如(ru)果(guo)沒有(you)貨幣性超發(fa),很(hen)多(duo)(duo)(duo)地方(fang)政府(fu)不知道破產(chan)(chan)多(duo)(duo)(duo)少次了(le)。解決債務問題(ti)很(hen)多(duo)(duo)(duo)人(ren)寄希(xi)望于放開限貸(dai)令,但(dan)如(ru)果(guo)這(zhe)(zhe)樣做(zuo)實際上會使(shi)得危機(ji)的(de)“病毒”迅速傳播(bo),無法(fa)控制(zhi)。因(yin)此,我們(men)一再強(qiang)調(diao),不能再用(yong)信貸(dai)寬松換取所謂短暫的(de)繁榮(rong)了(le)。

 第二個風險(xian)是(shi)土(tu)(tu)地(di)轉型的(de)(de)(de)風險(xian)。土(tu)(tu)地(di)轉型帶來的(de)(de)(de)社(she)會風險(xian)主要體(ti)現(xian)在(zai)(zai)利(li)益(yi)分(fen)配層(ceng)次,這(zhe)(zhe)(zhe)些年來土(tu)(tu)地(di)財政(zheng)的(de)(de)(de)秘訣(jue)就是(shi)利(li)用低價征地(di)與高價拍地(di)的(de)(de)(de)差(cha)額,大小官(guan)員為了政(zheng)績錦(jin)標賽,開足(zu)馬力(li)(li)去推廣土(tu)(tu)地(di)財政(zheng)。而大多數人(ren)覺得拆(chai)遷利(li)益(yi)分(fen)配不(bu)合理(li)(li),不(bu)能(neng)就地(di)購買自己(ji)想(xiang)買的(de)(de)(de)房(fang)子(zi),心(xin)理(li)(li)難以(yi)平衡(heng)。因此,大量強拆(chai)與強行圈地(di)現(xian)象也(ye)屢禁不(bu)止(zhi),維穩壓(ya)力(li)(li)非常大。問(wen)題(ti)出來后(hou),維穩的(de)(de)(de)主體(ti)往往是(shi)制(zhi)造問(wen)題(ti)的(de)(de)(de)官(guan)員,這(zhe)(zhe)(zhe)樣制(zhi)造危機的(de)(de)(de)一(yi)些官(guan)員又采(cai)取暴力(li)(li)手段對待上(shang)訪人(ren)員,以(yi)掩蓋問(wen)題(ti)和危機。這(zhe)(zhe)(zhe)種(zhong)邏輯能(neng)夠讓人(ren)覺得心(xin)服口服嗎?一(yi)些人(ren)總是(shi)說(shuo)釘子(zi)戶和刁(diao)民,問(wen)題(ti)是(shi)為什么(me)信訪壓(ya)力(li)(li)這(zhe)(zhe)(zhe)么(me)大,社(she)會不(bu)滿情緒(xu)這(zhe)(zhe)(zhe)么(me)多,說(shuo)來說(shuo)去還(huan)是(shi)土(tu)(tu)地(di)升值之后(hou)利(li)益(yi)分(fen)配不(bu)公(gong)正的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)。當然,也(ye)有(you)些拆(chai)遷戶的(de)(de)(de)要求確實超越了合理(li)(li)的(de)(de)(de)界限(xian),但整體(ti)上(shang)來說(shuo),問(wen)題(ti)根由還(huan)是(shi)在(zai)(zai)于土(tu)(tu)地(di)轉型的(de)(de)(de)風險(xian)在(zai)(zai)放大這(zhe)(zhe)(zhe)一(yi)機制(zhi)上(shang)。當然,隨著制(zhi)度不(bu)斷完善(shan),反腐力(li)(li)度不(bu)斷加(jia)大,一(yi)些地(di)方官(guan)員確實收斂(lian)很多。

 我(wo)們只能說,房(fang)地產市場(chang)已(yi)經(jing)超越(yue)其本(ben)身的(de)界限,變成了(le)一個社(she)會問題。并不(bu)僅(jin)是(shi)房(fang)地產綁(bang)架了(le)社(she)會,而是(shi)社(she)會綁(bang)架了(le)房(fang)地產,這是(shi)房(fang)地產難以承受的(de)。如果這些基本(ben)機制沒(mei)有得到根本(ben)修(xiu)補,十年(nian)后(hou)可能不(bu)是(shi)房(fang)子便(bian)宜與(yu)否的(de)問題,而是(shi)經(jing)濟(ji)轉(zhuan)(zhuan)型壓力與(yu)社(she)會轉(zhuan)(zhuan)型雙重壓力可能會大(da)幅度增加的(de)問題。